Schlösser in Frankreich: Wer sind die ausländischen Käufer und wie entwickelt sich der Markt 2026?

Lange Zeit war der Markt für französische Schlösser wenigen Eingeweihten vorbehalten. Heute zieht er eine immer sichtbarere internationale Kundschaft an. Welches Gewicht haben ausländische Käufer, wonach suchen sie und welche Regeln gelten für sie? Ein Überblick auf Grundlage veröffentlichter und überprüfbarer Daten.

Ein Nischenmarkt, der sich in fünf Jahren verdoppelt hat

Laut Barnes Propriétés & Châteaux ist die Zahl der Schlossverkäufe in Frankreich von rund 200 im Jahr 2019 auf fast 400 pro Jahr gestiegen. Rund 1.500 historische Anwesen stehen zum Verkauf. Kretz Real Estate bestätigte diese Größenordnungen im September 2026 anlässlich der Europäischen Tage des Denkmals.

Das Angebot entspricht damit fast dem Vierfachen des jährlichen Verkaufsvolumens. Der Markt bleibt eng und langsam: Laut Kretz dauert der Verkauf eines Schlosses im Durchschnitt 18 bis 24 Monate. Die Dauer hängt von Lage, Qualität der Immobilie und Umfang der nötigen Arbeiten ab.

Wie hoch ist der Anteil ausländischer Käufer?

Es gibt keine offizielle öffentliche Statistik, die Schlosskäufe durch Ausländer gesondert erfasst. Darauf weist Barnes Propriétés & Châteaux selbst hin. Die verfügbaren Zahlen stammen von spezialisierten Maklern und spiegeln deren eigene Kundschaft wider:

• Barnes Propriétés & Châteaux (2025): Rund 50 % der Schlosskäufer sind Ausländer, mit einer deutlichen Rückkehr amerikanischer Kunden.
• Junot (2026): 27 % ausländische Kunden, davon drei Viertel aus der Europäischen Union.

Diese Unterschiede erklären sich durch die Positionierung und das Netzwerk der jeweiligen Agentur. Eine Schlussfolgerung teilen jedoch alle: Ausländische Käufer machen einen bedeutenden und strukturellen Anteil dieses Marktes aus.

Die aktivsten Nationalitäten

Bei Kretz Real Estate gehören Amerikaner, Schweizer, Belgier und Briten zu den wichtigsten Käufernationalitäten. Junot nennt dieselben Nationalitäten und ergänzt chinesische Käufer. Für diese Kunden besitzt das französische Kulturerbe, gestützt auf einen stabilen Rechtsrahmen, ein besonderes Prestige.

Andere Erwartungen als französische Käufer

Laut Barnes suchen französische Käufer vor allem einen Zweitwohnsitz in der Nähe ihres Wohnorts, für Wochenenden und Ferien. Sie zielen meist auf Schlösser mit höchstens 700 m², oft im Großraum Paris. Ausländische Käufer bevorzugen größere Anwesen mit etwa 1.000 bis 1.500 m².

Die Auswahlkriterien variieren je nach Projekt, so Kretz:

• die Nähe zu Paris;
• die Anbindung an große Verkehrsachsen und einen Flughafen, für internationale Käufer oft entscheidend;
• Landschaft und architektonisches Erbe;
• Weinberge oder Jagdgebiete.

Barnes beobachtet zudem unternehmerischere Profile, die das Schloss wirtschaftlich nutzen: Hochzeiten, Seminare, Gästezimmer.

Gefragte Regionen

Die von Kretz betreuten ausländischen Käufer suchen in sehr unterschiedlichen Gegenden: Normandie, Burgund, Dordogne, Provence, Zentral- und Westfrankreich. Laut Junot konzentriert sich der Großteil der angebotenen Schlösser auf die Dordogne, die Pays de la Loire, Auvergne-Rhône-Alpes, Bourgogne-Franche-Comté und Centre-Val de Loire. Die Île-de-France bleibt der selektivste und teuerste Markt.

Mit welchem Budget ist zu rechnen?

Die Preisspanne ist sehr breit:

• Barnes: ab etwa 400.000 € für ein renovierungsbedürftiges Schloss bis über 10 Mio. € für ein renoviertes Anwesen.
• Kretz Real Estate: Angebote zwischen 920.000 € und 20 Mio. €, bei einem durchschnittlich erzielten Verkaufspreis von 2,415 Mio. €.

Die Wohnfläche allein bestimmt den Wert eines Schlosses nicht. Grundstück, Nebengebäude, Erhaltungszustand und Nutzungsmöglichkeiten wiegen ebenso schwer. Die Renovierungskosten können erheblich sein: Barnes erinnert daran, dass manche Schlösser seit Generationen nicht renoviert wurden. Zudem ist der französische Energieausweis (DPE) für Altbauten oft wenig geeignet.

Was ausländische Käufer vor der Unterzeichnung wissen sollten

Keine Staatsangehörigkeitsvoraussetzung

Das französische Recht beschränkt den Immobilienerwerb durch Ausländer nicht, unabhängig davon, ob sie in Frankreich wohnen. Der Kauf wird zwingend als notarielle Urkunde vor einem französischen Notar unterzeichnet.

Für die Immobilie gilt französisches Recht

Laut der französischen Notarkammer gilt beim Immobilienerwerb das Recht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet. Französisches Recht regelt somit das Eigentum, die Kaufbedingungen und die Besteuerung eines späteren Weiterverkaufs. Im Todesfall ist das anwendbare Erbrecht jedoch nicht zwingend das französische, weshalb eine vorherige Beratung unerlässlich ist. Notare müssen zudem im Rahmen der Geldwäschebekämpfung die Herkunft der Mittel prüfen.

Immobilienvermögensteuer (IFI)

Personen mit Wohnsitz außerhalb Frankreichs unterliegen der IFI nur für ihre in Frankreich gelegenen Immobilien, wenn deren Nettowert 1,3 Mio. € übersteigt (BOFiP, amtliche französische Steuerdoktrin). Bei diesen Preisen sind viele Schlosskäufer betroffen. Bilaterale Doppelbesteuerungsabkommen können die Lage je nach Wohnsitzland verändern.

Denkmalgeschützte Schlösser

Zum 31. Dezember 2023 zählte Frankreich 45.080 als „monuments historiques" geschützte Gebäude: 14.317 „classés" und 30.763 „inscrits". Etwa die Hälfte gehört öffentlichen Eigentümern. Private Eigentümer sind für die Erhaltung ihres Denkmals verantwortlich. Im Gegenzug können sie Zuschüsse erhalten: Die regionalen Kulturbehörden (DRAC) wenden dafür jährlich fast 35 Mio. € auf. Hinzu kommen spezielle Steuerregelungen, oft verbunden mit der Öffnung für Besucher. Der Kauf eines geschützten Schlosses ist daher auch ein langfristiges Engagement für das Kulturerbe.

Fazit

Der Schlossmarkt bleibt eine Nische: rund 400 Verkäufe pro Jahr bei 1.500 angebotenen Objekten, mit langen Vermarktungszeiten. Ausländische Käufer, allen voran Amerikaner, Schweizer, Belgier und Briten, sind ein wesentlicher Motor. Sie suchen vor allem große Flächen und eine gute internationale Erreichbarkeit. Der französische Rechtsrahmen ist offen, doch Steuern, Erbrecht und ein möglicher Denkmalschutz sollten vor jeder Verpflichtung mit einem Notar und einem Steuerberater geprüft werden.

Quellen

• MySweetImmo / Kretz Real Estate (17.09.2026, auf Französisch)
• MySweetImmo – Interview mit Olivier Brunet, Barnes (23.09.2025, auf Französisch)
• La Gazette France (25.09.2025, auf Französisch)
• Junot – Ein Schloss kaufen 2026 (auf Französisch)
• Barnes Propriétés & Châteaux – Ausländer und französische Schlösser (auf Französisch)
• Notaires de France – Immobilienkauf durch Nichtansässige (auf Französisch)
• BOFiP – IFI für Personen mit Wohnsitz im Ausland (auf Französisch)
• Französisches Kulturministerium – Denkmalschutz (auf Französisch)

Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar.