Budget 2027 et immobilier : ce qui change pour votre patrimoine
Amortissement LMNP plafonné, dons familiaux taxés à 6 %, PTZ parentalité, IFI inchangé : le projet de budget 2027 décrypté pour les propriétaires et les investisseurs.
Par Alexandre EMMELIN4 min de lectureLe projet de loi de finances pour 2027 ne touche ni à l’IFI ni à la flat tax. Il frappe en revanche la location meublée et ouvre une fenêtre rare pour transmettre à ses enfants. Ce qui est proposé, ce qui pourrait changer d’ici décembre, et les décisions à préparer dès maintenant.
Où en est le texte ?
Le gouvernement a déposé le PLF 2027 à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026. La commission des finances a rejeté la partie recettes le 9 octobre : la séance publique repart donc du texte initial, et les amendements votés en commission restent de simples propositions (Gérer Seul). Le vote sur l’ensemble du texte est attendu le 17 novembre, puis l’examen au Sénat, pour une adoption prévue fin décembre (Tantiem).
Règle d’or : rien n’est applicable tant que la loi n’est pas promulguée. Seule la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, s’applique aujourd’hui.
Les mesures qui concernent l’immobilier
| Mesure (texte initial) | Ce qui changerait | Profil concerné |
|---|---|---|
| Amortissement LMNP au réel | Plafonné à 2,5 % de la valeur et 7 000 € par an et par foyer ; part non déduite perdue | Loueurs en meublé à l’année |
| Amortissement des meublés de tourisme | Plafonné à 1,5 % et 5 000 € par an | Loueurs de courte durée |
| Dons d’argent familiaux | Taxés à 6 % jusqu’à 100 000 € par donateur et bénéficiaire (5 % sous condition de don associatif) | Parents, grands-parents |
| Exonération des dons familiaux | Relevée de 31 865 € à 50 000 € | Enfants, petits-enfants |
| PTZ « parentalité » | Ouvert aux ménages attendant un enfant ou ayant un enfant de moins de 3 ans, même après un premier PTZ | Jeunes familles |
| PTZ et éco-PTZ | Prolongés jusqu’en 2030 | Primo-accédants, rénovation |
| IFI, flat tax (31,4 %), assurance-vie | Inchangés | Patrimoines importants |
Sources : Tantiem, Meilleurtaux, Tout sur mes finances.
LMNP : la fin d’un âge d’or fiscal
L’article 7 du projet plafonne l’amortissement, véritable moteur de la rentabilité du meublé au réel. Les loueurs au micro-BIC, les loueurs professionnels (LMP), les résidences étudiantes, seniors et les Ehpad ne sont pas visés. Les amortissements en stock au 31 décembre 2026 resteraient utilisables jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice.
Un exemple chiffré illustre l’enjeu : pour un bâti de 255 000 € et 12 000 € de loyers nets de charges, le bénéfice imposable passerait de 1 800 € à 5 625 €. Soit environ 1 150 € d’impôt sur le revenu en plus chaque année pour un foyer à 30 %, avant prélèvements sociaux (Tantiem).
À surveiller : en commission, les députés avaient voté l’exclusion des meublés loués en résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité. Ils avaient aussi voté la suppression totale de l’amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027 (MySweetImmo). Ces pistes peuvent revenir par amendement en séance ou au Sénat.
Donations : six mois pour aider vos enfants à acheter
C’est la mesure la plus intéressante pour les familles patrimoniales. Du 1er janvier au 30 juin 2027, les dons de sommes d’argent bénéficieraient d’un taux réduit de 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur de moins de 50 ans.
Pour un don taxable de 100 000 € d’un parent à son enfant, les droits passeraient d’environ 18 200 € au barème actuel à 6 000 €. Un couple peut cumuler deux donateurs par enfant. Avec des taux de crédit proches de 4 %, cet apport familial peut faire basculer un projet d’achat.
Location nue, Jeanbrun et logements vacants
Le PLF ne touche pas à la location nue. Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel voté en février 2026, reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2028. Si le plafonnement du meublé passe, l’écart fiscal entre nu et meublé se réduira nettement.
Autre point à retenir, issu de la loi de finances 2026 : la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’applique dès 2027. En zone tendue, son taux serait de 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 %.
Nos recommandations avant le vote définitif
- Loueur en meublé au réel : faites chiffrer l’effet du plafond sur vos revenus 2027 et sur votre stock d’amortissements. Ne vendez pas dans la précipitation.
- Projet de transmission : préparez dès décembre, avec votre notaire, les dons à réaliser entre janvier et juin 2027 si la mesure est adoptée.
- Investisseur : comparez meublé, location nue et immobilier professionnel (bureaux, commerces) sur la rentabilité nette après impôt, pas sur l’avantage fiscal du moment.
Questions fréquentes
L’IFI change-t-il en 2027 ?
Non, le texte initial ne modifie ni l’IFI ni la flat tax.
Le LMNP est-il supprimé ?
Non. Le statut demeure, mais l’amortissement serait plafonné pour les loueurs au réel.
Quand le budget 2027 sera-t-il définitif ?
La loi doit être promulguée au plus tard le 31 décembre 2026 pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2027.
Vous souhaitez arbitrer un bien meublé ou réinvestir avant 2027 ? Consultez nos immeubles d’investissement ou demandez une estimation confidentielle. Cet article est informatif : rapprochez-vous de votre notaire ou conseiller fiscal pour votre situation.
Articles liés
FAQ
Questions fréquentes
Qui rédige les articles du Journal ?
Les articles sont rédigés par les experts de MANGOLD REAL ESTATE, dont Yves Mangold et Alexandre Emmelin, à partir de leur pratique quotidienne de l’immobilier de prestige en Alsace, dans le Grand Est et en France.
Ces informations remplacent-elles un conseil personnalisé ?
Non. Nos articles sont informatifs ; chaque projet (achat, vente, succession, investissement) mérite une analyse personnalisée. Contactez-nous pour un rendez-vous confidentiel.
Comment connaître la valeur de mon bien de prestige ?
Demandez une estimation confidentielle : un expert analyse le marché local, visite votre bien et vous remet un avis de valeur argumenté. L’estimation est offerte dans le cadre d’un projet de vente.
Comment recevoir les prochaines analyses du marché ?
Inscrivez-vous à notre newsletter depuis la page d’accueil : vous recevrez nos analyses du marché immobilier de luxe et une sélection de biens d’exception.
Sur quels secteurs portent vos analyses ?
Strasbourg et l’Eurométropole, Colmar, Mulhouse, la route des vins, le Grand Est (Metz, Nancy, Reims) et le marché national des châteaux, domaines d’exception et villas de prestige.