La décentralisation du luxe : Paris ne domine plus seule

Pendant des décennies, l'immobilier de prestige français se résumait à deux adresses : Paris et la Côte d'Azur. Ce n'est plus le cas. Façade atlantique, Provence intérieure, grandes métropoles régionales : le haut de gamme se régionalise, porté par une demande d'espace, de nature et de qualité de vie. Tour d'horizon chiffré, à partir de sources publiées et vérifiables.

Paris reste une référence, mais n'est plus seule

Paris n'a rien perdu de son statut. Dans son étude France publiée en juillet 2026, Barnes indique que le segment parisien au-delà de 5 millions d'euros atteint en moyenne 27 500 €/m², avec des pointes au-delà de 50 000 €/m², et que les ventes au-dessus de 3 millions d'euros ont progressé de 54 % en volume au premier semestre 2026 dans ses bureaux parisiens.

Mais la même étude dresse un tour de France du prestige : Côte d'Azur, grandes métropoles régionales, littoral atlantique et Alpes. Selon Barnes, un seul moteur s'impose partout : la rareté de l'emplacement. La carte du luxe français est désormais multipolaire.

Le Covid, accélérateur d'un besoin d'espace

Le mouvement s'est accéléré avec la crise sanitaire. Dès 2020, Barnes observait que, sur tout le littoral, le télétravail était devenu une priorité : ses clients exigeaient un espace transformable en bureau. En 2022, Sotheby's International Realty Paris Ouest décrivait à son tour un attrait très fort pour les maisons et les biens avec jardin ou extérieur.

Ce besoin a fait émerger un nouvel usage : la résidence occupée plusieurs mois par an, à mi-chemin entre résidence principale et secondaire. En 2026, Barnes note que, sur les façades atlantique et normande, la possibilité d'occuper le bien plusieurs mois par an fait partie des principaux critères d'achat.

La façade atlantique, nouvelle vitrine du prestige

Bassin d'Arcachon et Cap Ferret

Selon l'observatoire PAP (2026), Lège-Cap-Ferret affiche un prix moyen de 9 661 €/m², le plus élevé du littoral atlantique, et plus de six logements sur dix y sont des résidences secondaires, comme à Arcachon. Sur le segment haut de gamme, Barnes Bassin d'Arcachon relevait en février 2026 des prix stables, autour de 15 000 €/m² au Cap Ferret et de 12 000 €/m² à Arcachon. Les biens en première ligne au Pyla-sur-Mer ou au Cap Ferret peuvent atteindre 30 000 €/m², selon l'étude France 2026 de Barnes.

Le lien avec Paris est direct : en 2022, Barnes indiquait que les Parisiens représentaient 85 % de sa clientèle sur le Bassin.

Côte basque : Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hossegor

Au 1er septembre 2026, MeilleursAgents estimait le prix moyen d'une maison à 9 674 €/m² à Biarritz, 7 447 €/m² à Saint-Jean-de-Luz et 12 190 €/m² à Soorts-Hossegor, d'après Capital. Sur le haut de gamme, Barnes situe la moyenne biarrote autour de 14 000 €/m², avec des pointes à 40 000 €/m² pour les biens d'exception avec vue mer.

Point important : le marché courant et le prestige ne suivent pas la même trajectoire. L'observatoire PAP relève que le prix moyen de Biarritz a reculé de 8,1 % en deux ans depuis son pic de début 2024, alors que les biens les plus rares, en front de mer, restent très demandés.

Les autres marchés du littoral

Toujours selon Barnes (2026), les biens les plus recherchés atteignent 15 000 à 20 000 €/m² à La Baule, jusqu'à 17 000 €/m² sur l'Île de Ré et jusqu'à 12 500 €/m² à Deauville.

La Provence intérieure : Luberon et Alpilles

Pour Barnes, la Provence demeure l'un des marchés les plus recherchés de France, d'Aix-en-Provence au Luberon et aux Alpilles. La demande se concentre sur les propriétés de caractère, les mas rénovés et les biens avec vue. La clientèle française domine à Aix-en-Provence, où les biens les plus exclusifs dépassent 12 000 €/m², tandis que les acheteurs américains et européens sont plus présents dans le Luberon et les Alpilles.

Signe de cette attractivité, Engel & Völkers a ouvert en avril 2026 une quatrième franchise au cœur du Luberon, en mettant en avant une demande internationale exigeante autour de Gordes.

Les métropoles régionales montent en gamme

• Bordeaux : selon Barnes, les acquéreurs américains représentent désormais près de 10 % des projets d'acquisition qu'il accompagne, contre 3 % auparavant. La ville attire retraités étrangers et actifs en quête d'une installation durable.
• Lyon : après plusieurs années de forte hausse, le haut de gamme se stabilise autour de 7 000 €/m². Les biens avec vue ou espaces extérieurs restent très demandés par les cadres dirigeants, les entrepreneurs et les acheteurs internationaux.

Ce que recherchent les acquéreurs en région

D'après Barnes, les acheteurs du littoral privilégient désormais l'usage plutôt que l'opportunité :

• des biens immédiatement habitables et faciles à entretenir ;
• une vue mer et un accès à pied aux plages ou aux commerces ;
• des prestations haut de gamme ;
• la possibilité d'y vivre plusieurs mois par an.

En résumé

Le luxe français ne se concentre plus uniquement à Paris et sur la Côte d'Azur. Le Bassin d'Arcachon, la Côte basque, la Provence intérieure et des métropoles comme Bordeaux et Lyon forment désormais des marchés de prestige à part entière, avec leurs propres clientèles et leurs propres niveaux de prix. Partout, la même règle s'applique : seuls les emplacements rares résistent pleinement, quand le marché courant peut, lui, corriger.

Sources

• Barnes – Étude France, communiqué de presse (juillet 2026)
• Barnes Bassin d'Arcachon – Point de marché (février 2026)
• PAP – Bassin d'Arcachon : top 5 des villes les plus chères en 2026
• PAP – Biarritz : les quartiers les plus chers et les moins chers (2026)
• Capital – Combien coûte une maison à Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Hossegor en 2026 ?
• MySweetImmo – Engel & Völkers ouvre une quatrième franchise dans le Luberon (avril 2026)
• MySweetImmo – Immobilier de prestige : un marché porté par les acheteurs français et les maisons (2022)
• Barnes – Pourquoi le marché immobilier de prestige français résiste (2020)

Cet article a une vocation informative. Les prix cités sont des moyennes ou des fourchettes publiées par les sources indiquées et peuvent varier fortement d'un bien à l'autre.