Der Off-Market-Boom: die unsichtbaren Verkäufe bei Luxusimmobilien

Bei Luxusimmobilien erscheinen einige der schönsten Verkäufe nie im Schaufenster eines Maklers oder auf einem Immobilienportal. Das ist der sogenannte Off-Market. Wie groß ist er wirklich, warum ist Diskretion die Regel und wie erhält man Zugang? Das sagen die verfügbaren Quellen, mit klarer Trennung zwischen Fakten und Schätzungen.

Was ist ein Off-Market-Verkauf?

Ein Off-Market-Verkauf erfolgt ohne öffentliche Anzeige: keine Veröffentlichung auf Portalen, kein Aushang im Schaufenster. Die Immobilie wird vertraulich in einem kleinen Netzwerk aus Maklern, Immobilienscouts, Notaren oder Beratern angeboten und ausgewählten Käufern vorgestellt.

Welcher Marktanteil?

Klar gesagt: Keine offizielle Statistik misst den Off-Market, da er gerade durch das Fehlen einer Anzeige definiert ist. Die kursierenden Zahlen sind Schätzungen von Fachleuten, oft von Immobilienscouts, deren Zugang zu diesem Markt ihr Verkaufsargument ist. Sie schwanken je nach Abgrenzung stark:

• ein Pariser Beratungsunternehmen schätzt den Off-Market auf 10 bis 15 % des Pariser Marktes und auf 5 bis 10 % landesweit;
• ein Pariser Immobilienscout beziffert ihn auf 15 bis 20 % der Transaktionen über 800.000 € in Paris, im 6., 7. und 8. Arrondissement auf bis zu 30 %;
• einige Marktteilnehmer nennen für das oberste Segment über 2 oder 5 Mio. € noch höhere Anteile.

Der gemeinsame Trend ist eindeutig: Je höher Preis und Bekanntheit der Immobilie, desto größer der Anteil vertraulicher Verkäufe. Die oft genannte Größenordnung von 15 % für den Pariser Luxusmarkt liegt am unteren Rand dieser Schätzungen.

Warum bei großen Vermögen die Diskretion dominiert

Schutz von Privatsphäre und Sicherheit

Wer Innenaufnahmen eines Stadtpalais veröffentlicht, legt Grundriss, Kunstwerke und Zugänge offen. Für Sophie Berg, stellvertretende Geschäftsführerin der Gruppe Daniel Féau, ist Vertraulichkeit in diesem Segment keine Option, sondern eine Voraussetzung, weil Luxus die Privatsphäre berührt.

Finanzielle und familiäre Diskretion

Ein Verkauf kann eine Erbschaft, eine Scheidung, eine Vermögensumschichtung oder einen Wegzug ins Ausland offenlegen. Viele Verkäufer möchten nicht, dass solche Situationen öffentlich werden.

Eine Immobilie nicht „verbrennen“

Ein außergewöhnliches Objekt, das lange online steht, verliert an Strahlkraft und lädt zum Verhandeln ein. Ein diskreter Markttest erlaubt es, den Preis anzupassen, ohne öffentliche Spuren zu hinterlassen.

Die Bekanntheit von Verkäufern und Käufern

Personen des öffentlichen Lebens, Unternehmenslenker, bekannte Familien: Für sie kann eine Anzeige zur Schlagzeile werden. Barnes stellt etwa fest, dass in Saint-Jean-Cap-Ferrat, wo die Preise 50.000 €/m² oder bei Off-Market-Transaktionen noch mehr erreichen können, die internationale vermögende Kundschaft Diskretion bevorzugt.

Wie funktioniert dieses vertrauliche Netzwerk?

Der Off-Market beruht auf Vertrauen zwischen Fachleuten und auf Listen qualifizierter Käufer. Die wichtigsten Kanäle sind:

• auf Prestigeimmobilien spezialisierte Makler, die ein Objekt zunächst ihren bekannten Kaufinteressenten vorstellen;
• Immobilienscouts, die für den Käufer arbeiten und sich untereinander austauschen;
• Notare, Hausmeister, Privatbanker und Family Offices, die oft frühzeitig von Verkaufsplänen erfahren.

Das Phänomen betrifft nicht nur sehr hochpreisige Objekte. In seiner Frankreich-Studie 2026 nennt Barnes ein altes Haus in Le Chesnay-Rocquencourt (Yvelines), das noch vor der offiziellen Vermarktung verkauft wurde: Der erste Besucher, der mit dem Energieausweis (DPE) beauftragte Gutachter, bot den geforderten Preis.

Vertraulichkeit hat Grenzen

Der Off-Market verbirgt das Angebot, nicht den Verkauf selbst. Jeder Kauf wird vor einem Notar unterzeichnet, und Notare müssen die Herkunft der Mittel prüfen. Nach der Eintragung beim Grundbuchamt fließt der Preis in die Datenbank „Demandes de valeurs foncières“ (DVF) ein, die von der französischen Finanzverwaltung (DGFiP) als Open Data veröffentlicht wird. Sie erfasst die Transaktionen der letzten fünf Jahre, außer im Elsass, in der Moselle und auf Mayotte. Der Preis eines Off-Market-Verkaufs wird also letztlich öffentlich einsehbar.

Wie erhält man Zugang zum Off-Market?

• Ein glaubwürdiger Käufer sein: ein präzises Projekt, ein klares Budget und nachgewiesene Finanzierungskraft, idealerweise ein Kauf ohne Finanzierungsvorbehalt, sind die ersten Kriterien der Verkäufer.
• Eine dauerhafte Beziehung aufbauen zu ein oder zwei Prestigemaklern in der Zielregion, statt viele oberflächliche Kontakte zu pflegen.
• Einen Immobilienscout beauftragen, der das lokale Netzwerk kennt und Ihre Interessen vertritt.
• Diskretion akzeptieren: Vor einer Besichtigung kann eine Vertraulichkeitsvereinbarung verlangt werden.
• Den Preis prüfen: Off-Market heißt nicht Schnäppchen. Vergleichen Sie mit den tatsächlichen Verkäufen im Viertel über DVF.

Fazit

Der Off-Market ist ein struktureller Bestandteil des Luxusmarkts, vor allem in Paris und an den seltensten Adressen, doch sein genaues Gewicht bleibt eine Schätzung von Fachleuten. Er entspricht dem Bedürfnis nach Privatsphäre, Sicherheit und finanzieller Diskretion. Für den Zugang muss man vor allem von den richtigen Vermittlern als ernsthafter Käufer erkannt werden, ohne auf die Preisprüfung zu verzichten.

Quellen

• MySweetImmo – Interview mit Sophie Berg, Daniel Féau (Juli 2025, auf Französisch)
• Barnes – Frankreich-Studie, Pressemitteilung (Juli 2026, auf Französisch)
• Peter Jorgensen Consulting – Off-Market-Immobilien in Paris (2026, auf Französisch)
• Home Select – Zugang zu Off-Market-Immobilien in Paris (auf Französisch)
• data.gouv.fr – DVF-Transaktionsdatenbank, DGFiP (auf Französisch)
• Notaires de France – Prüfung der Mittelherkunft (auf Französisch)

Dieser Artikel dient ausschließlich der Information. Die genannten Off-Market-Anteile sind Schätzungen von Fachleuten, keine offiziellen Statistiken.